大参考

标题: 刘晓博:16万小区不再“推倒重建”!郊区的房子危险了吗…… [打印本页]

作者: lameihua    时间: 2019-6-23 10:03
标题: 刘晓博:16万小区不再“推倒重建”!郊区的房子危险了吗……
  6月19日,国务院常务会议做出了一个对楼市“可能影响深远”的决定:加快推进城镇老旧小区的改造。

  我们先看一下会议通稿是怎样说的:

  据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。
  会议确定:
  一要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。
  二是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
  三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
  四要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

  可以看出,这里说的“旧改”,跟此前的“旧改”、“棚改”有着本质区别。最大的特征是:不推倒重来,而是“保守疗法”,在配套设施、外立面和公共空间翻新上下功夫。所以,可以称之为“新旧改”。

  根据住建部、发改委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,这类老旧小区一般建成于2000年以前、公共设施落后。

  那么,全国到底有多少个这类小区?涉及多少户、多少人?

  国务院会议通稿说“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”,这是最权威的说法。

  此外,住建部有关人士此前透露:全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。这个数据,跟国务院常务会议新闻通稿的数据是吻合的。

  这是一个非常惊人的数字。

  这同时也告诉我们:如果全面贯彻“新旧改”方案,这16万个小区、4200万套房子将在未来几年里陆续改造,而不太可能拆除重建。假如每套房子里住3个人,则有1.2亿人换房子的紧迫性大幅降低了!

  这绝对是房地产行业的“超级事件”,如果真的得到执行,将在很大程度上改变楼市的生态。

  上述消息披露后,已经有媒体做了分析,有人拿“新旧改”和“棚改”类比,认为这又是一轮楼市刺激。

  其实不然,这对于楼市来说是一剂“温和、保守的中药”,它有“性温”的一面,也有“性寒”的一面。

  下面是我的分析:

  第一,中央推出这个举措,不是为了刺激房价,而是为了拉动有效投资。

  这一轮“稳投资”的最大特点,是追求“投资的有效性”,尽量避免重复建设。所以不鼓励“棚改式”的拆除重建,而是改善、提高,目的是:一方面让老旧小区的宜居性得到提高;另一方面创造更多的就业机会。

  我查阅了部分省市的老旧小区改造方案,资金来源大多为政府提供,比如市政府补贴一部分,区政府出一部分,有条件小区居民负担一部分(装电梯就需要居民负担一部分)。

  此次国务院常务会议提出,中央政府会有补助资金,同时鼓励金融机构和地方积极探索,加大金融对老旧小区改造的支持。此外,还鼓励用市场化方式吸引社会力量参与(比如养老、托幼设施)。

  仅河北保定市,就提出2019年改造290个老旧小区,2020年改造174个。而整个河北省,2019年要启动改造的小区就达2779个。

  国务院参事仇保兴曾透露,我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

  第二,对于争抢“旧改项目”的开发商来说,这是一个利空消息。

  在一二线城市,都有开发商投入大量资金,长期运作旧改项目。此次中央定调,16万老旧小区不会拆除重建,这对于争抢“旧改蛋糕”的开发商是利空,前期投入的资金、做出的努力能否收回成本,都值得怀疑。

  第三,这对于郊区、新区楼盘来说,可能偏空。

  最近20年,中国各城市的建成区面积都急剧膨胀,老旧小区多在市中心。而现在大城市建设重点多在郊区、新区。老旧小区的改造、提升,会让很多人失去换房子的动力,毕竟中心城区配套更完善,而且都是老邻居。

  如果一个城市人口增长迅猛,每年涌入几十万人,老旧小区的改造,不会对新区、郊区楼市产生很大影响。人口增长缓慢的城市,情况就完全不同了——旧的不拆,新的难卖。

  正因为如此,地方政府愿不愿深入地做这件事,仍有待观察。因为地方政府在新区、郊区利益更大,那里有更多土地需要拍卖,地方政府也需要真金白银来发工资、稳增长。在老旧小区上只掏钱、不直接产生效益,而且耽误了新区卖地,他们会怎样想?

  所以,“新旧改”的广度、深度如何,还有待观察。

  但有一点是肯定的:短期内,是不鼓励大规模拆除重建了。能得到改造提升的、位置好配套好的“老破小”,会有一轮“价格发现”。

  一定有读者会问:这是不是意味着楼市要下跌了。其实还是那句话——稳地价、稳房价、稳预期才是中央的底牌,“新旧改”如果改得“需求消失了”,那就是不成功的。地方政府会拿捏好分寸的。所以,有人口增量的城市是不怕的。至于人口流失的城市,早就不适合投资了。






欢迎光临 大参考 (http://www.china-dinosaurpark.com/) Powered by Discuz! X3.4