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冉学东:人民币汇率动荡房企美元债经受考验

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发表于 7 天前 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  近期汇率市场真可谓惊涛骇浪。

  11月2日,美国非农数据晚间来袭,在岸人民币收报6.8897,上一交易日收报6.9496 ,升值599点,创9月28日以来最高。而就在10月最后两天,人民币连续突破6.96、6.97点位,并屡创自2008年5月以来新低,很多人以为,汇率要破7.00大关了。没想到的是,11月的第一天,离岸的人民币汇率从6.9805到6.9191暴涨600点。

  人民币这一轮史无前例的走势,原因除了美元的走软外,更重要的是监管层出手狙击人民币“破七”。尽管人民币没有进一步贬值,但是这种过山车似得动荡,让借了美元债的房地产老板肯定非常揪心。因为房地产企业融资愈发吃紧,还债高峰期来临,比如像恒大这样的地产龙头也不得不去海外高息发美元债。

  恒大近日宣布,拟通过旗下附属公司景程作为发行人,发售美元优先票据,所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。公告称,债券分3种,分别是利率为11%的2年期债券、利率为13%的4年期债券、利率为13.75%的5年期债券。根据彭博汇编的数据显示,13.75%的利率指引是今年亚洲垃圾级债券发行人中最高的。

  本来恒大希望通过这3种债券融资20亿至30亿美元 ,但市场反应冷淡,所以最终规模缩减到18亿。即使这18亿,其中的10亿还是许家印及其本人全资拥有的XinXin (BVI) Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据,总计10亿美元,以示其对公司的支持及信心。

  如此高成本的美元债,不仅仅恒大一家。近期正荣地产一笔三年期美元优先票据的成本也高达12.5%,茂业国际的两笔两年期优先担保票据成本达到13.25%。

  在境内的融资市场上,最高利率的房地产信托目前的利率也罕有超过10%的案例,可见房地产企业最近在内地融资有多难。

  这导致房地产企业境外发债更加踊跃,今年1-9月地产境外债净融资额折合人民币1700亿左右,与17年同期基本持平。不过今年年中开始针对地产企业境外发债的管理明显收紧,导致二季度房企境外融资下滑,而且能够在海外发债融资的企业多是大型龙头。

  2016年和2017年两年是房企美元债发行高潮,2017上半年房企发行美元债的募资规模达到 244 亿美元,高出 2016 年全年发行规模近 75%。今年前半年监管层就对房企发债资金用途监管升级,多家房企公司债被中止审核,境内外发债被限制。截至2018年6月,包括碧桂园、万科、绿地、花样年等中资房企发行的364天期美元债高达113.5亿美元,超过2017年整年的总额104.7亿美元。2018年第三季度共发行房地产美元债24期,规模82.70亿美元,占总发行金额的24.36%,尽管总量有所下滑,但是规模也不小。

  就恒大发行美元债的目的而言,其主要是为了归还离岸市场债券,但如果房地产企业从境外发债融资用来归还境内的欠债,则可能面临利率和汇率的双重风险。

  目前由于中美宏观经济形势走势持续分化,中国经济下行压力较大,美国经济强劲,经济数据好于预期,尤其是就业数据已经创几十年来最好水平,美联储未来还将连续加息,美元利率飙升,美元指数连续上涨。

  但是中国货币政策为了刺激境内基础设施投资,缓解债务成本压力,今年来连续降准,市场利率持续下跌,中美十年期国债收益率利差已经缩窄到40点以下,美债成本未来还会抬高。

  而就汇率而言今年来美元汇率比较强势,但今年以来升值差不多4%,但是人民币已经贬值超过7%,如果未来人民币还继续贬值,汇率方面的压力会非常大。

  最近几年对于房地产调控的政策尽管比较紧,但真正起作用的是前半年棚改货币化政策的退出,给大举进军三四线城市的开发商泼了一盆冷水。粗略估计,2017年市场20%的需求来自棚改货币化,且集中于三四线城市,这让重仓三四线城市路线的开发商纷纷“急刹车”。

  资料显示,今年前半年,恒大的汇兑亏损达到了17.1亿元,如果此轮人民币没有监管层强力拉升破七了,那今后恒大在汇兑方面的亏损还会放大。

  也就是说,如果未来房地产监管政策持续加紧,房企偿债能力弱化,进行美元融资然后境内还债的房企,可能遭遇多重围困,包括利率、汇率和房价进一步下跌所形成的偿债能力持续弱化的局面。

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