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刘晓博:给点阳光就灿烂,开发商要涨房价?!

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发表于 昨天 17:05 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  本周是房地产市场发生“重要变化”的一周,廊坊、广州、深圳、珠海等城市,都有新闻爆出。

  新变化都带有“托市”的性质,本专栏过去几天持续做了分析,这里不再赘述。

  出人意料的是:有部分开发商“给点阳光就灿烂”,竟然立即亮出了“涨价牌”。

  今天(12月21日)一大早,就在朋友圈看到两张照片。先看第一张:

  再看第二张:

  第一张是“个案”,是一个开发商在售楼处的电子屏幕上,打出了“2019年1月1日总房价全面上浮5%”。

  第二张带有“普遍性”,是“集团公司”要求各地的分公司在1月1日之后,“全面提升在售项目价格”每平方米1000元以上。好玩的是,这份文件在口气上兼具“对外公告”和“内部文件”的双重性质。

  由于无法确认真实性,因此为给两张照片打了“马赛克”。可以透露的是:这两家房企,都是上市公司,都是销售额居前的大企业。

  那么问题来了,他们到底想干什么?真的想涨价吗?如果照片没有造假,则有以下三种可能:

  第一种可能:未必真的要涨价,而是在跟购房者打心理战,推动年底的“冲量”,让更多资金回笼。

  这两家企业都是上市公司,有报表和市值维护的压力,因此必须重视回款。另外,管理层对房企规模越来越重视,融资门槛往往跟规模挂钩,所以必须年底冲量。

  你看在第二张照片里,那家“集团公司”的文件特地说明——“集团2018年销售目标达成”,所以2019年涨价。

  这是典型的“此地无银”。如果真的这样,就没有必要在公布这份文件和涨价之间,留给市场10多天的时间,并广而告之了。这显然是催促购房者:“赶快买吧,我们年度任务完成了,即将涨价了,现在每平米便宜1000元!”。

  第二种可能:1月1日之后,价格会高一些,但只是结束了“年底优惠”而已。

  因为在年底冲量的时候,都会有特别优惠。过了12月31日,优惠结束,价格恢复正常,也就“涨价了”。但相对于优惠之前,未必上涨。这也是一种可能性。

  第三种可能:真的会涨价,因为看到了政策底,只有涨价,才能促进卖房。

  我之前分析过,楼市政策底正在出现,调控方向发生了微妙变化。2019年全国楼市大概率是“前低后高、前冷后热”,但整体涨幅不会太大,跟GDP增幅差不多。

  过了12月31日,开发商“年底冲量”的动机消失。在货币政策会继续放松的情况下,通过“微涨房价”的方式,跟购房者打心理战。因为大家都是买涨不买跌的。

  对于购房者来说,我的建议还是:如果你生活在有显著人口增量的、高级别城市,你又是刚需或者改善型需求,最好在2019年上半年买房,因为下半年很难讲。低杠杆的投资性购房,也可以在2019年上半年入场。不建议炒房。

  对于普通的三四线城市,人口增长不算快,也不靠近中心城市,可以观望期更长一些。如果有正式的降息,也要引起重视,因为这是楼市的大利好。

  但诡异的是:今天房地产股出现了较大幅度下跌!

  到今天上午收盘,A股房地产板块整体下跌了1.71%,在下跌板块里名列第二。万科、华夏幸福、保利地产等近期活跃的个股,都下跌了5%左右。

  为什么跌?

  央行官网昨天公布了“国务院金融稳定发展委员会办公室召开资本市场改革与发展座谈会”的新闻通稿。

  “国务院金融稳定发展委员会”是中国最高规则的管理金融的机构,其办公室就设在央行。这个通稿里,有以下措辞:

  12月20日,人民银行副行长、国务院金融稳定发展委员会办公室副主任刘国强主持部分商业银行、证券公司、保险机构、信托公司、基金公司负责人座谈会,听取对当前资本市场改革发展的意见建议。

  中央明确提出,要建立市场化、法治化的资本市场,金融部门要加紧行动。当前资本市场风险得到较为充分的释放,已经具备长期投资价值,改革面临比较好的有利时机。

  与会代表认为,资本市场改革已经形成高度共识,即将进入一砖一瓦的实施阶段,将加快推进。下一阶段,资本市场改革要更加注重提升上市公司质量,强化上市公司治理,严格退市制度。要强化信息披露制度,切实做好投资者保护。要坚决落实市场化原则,减少对交易的行政干预。要借鉴国际上通行做法,积极培育中长期投资者,畅通各类资管产品规范进入资本市场的渠道。监管部门要加强与市场沟通,积极倾听市场声音。

  这篇通稿向我们传递了以下重要信息:

  第一,这是一个研究股市的会议;

  第二,“当前资本市场风险得到较为充分的释放”,意味着管理层认为未来A股下跌空间不大了;

  第三,“改革面临比较好的有利时机”,IPO注册制改革将推出。这意味着我呼吁多年的“在熊市推出注册制改革,而不是在牛市里”,正在变成现实。

  第四,“要坚决落实市场化原则,减少对交易的行政干预”。这意味着对市场的干预会减少。

  在市场看来,国家队资金托市的几率会减少,注册制改革会提速。所以,有机构认为做空的机会来了,希望砸出股市的“最后一跌”来挣钱。

  房地产板块最近有显著涨幅,因此在大盘下跌的时候,顺势出现了“获利回吐”。

  国务院金融委对股市的最新表态——“要坚决落实市场化原则,减少对交易的行政干预”,也印证了我此前的判断:中国无法手捧汇率、楼市、股市三大泡沫参与国际竞争,必须选择突破口,而股市是理想的突破口。

  股市牵扯的利益,远远没有楼市大,政府在楼市(包含土地)里的收入是股市的数十倍、上百倍;

  而汇率问题,涉及中国跟欧美日等主要经济体的关系问题,也不能有较大变动。

  通过IPO注册制,开启印股票的时代,一直是管理层的一个梦想。但要顺利实现,仍然“道阻且长”。

  看起来,A股正在进行最后一跌!

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