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刘晓博:中国北方,最值得投资的11个城市!

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楼主
发表于 2019-6-23 19:04:49 | 只看该作者 |倒序浏览 |阅读模式
  最近40年,中国经济版图最大的变化是两个:

  1、“南重北轻”的局面进一步强化,其标志是东北地区的衰落,以及华北的局部衰落。这一点,已经被舆论广泛认识到。

  2、中东部差距有所减小,中部和成渝地区在崛起。其标志是成都、重庆、武汉、郑州、西安、长沙的崛起。这一点,很多人还没有认识到。

  这两天有读者点题,希望分析一下“北方还有哪些城市值得投资”,理由是:南方虽然发达,但中国人不可能都到南方去生活。

  的确是这样,从国家战略角度,需要有适度的逆周期、逆趋势调控,否则地区间的严重失衡,最终可能产生战略失衡的问题。

  要找到北方仍然值得投资的城市,仍然需要从“权力”和“钱”两个角度分析。

  下面19个城市,涵盖了北方所有的“高级别城市”,以及“资金总量(金融机构本外币存款余额)超过6000亿”的城市(“国中”,是国家中心城市的简称):

  1、北京   16.1万亿  首都,直辖市,国中
  2、天津  3.17万亿  直辖市,国中
  3、郑州  2.29万亿  省会城市,国中
  4、西安  2.27万亿  省会城市,国中
  5、济南  1.87万亿  省会城市
  6、沈阳  1.85万亿  省会城市
  7、青岛  1.71万亿  计划单列市
  8、大连  1.46万亿  计划单列市
  9、石家庄 1.39万亿省会城市
  10、太原  1.26万亿  省会城市
  11、长春  1.16万亿  省会城市
  12、哈尔滨 1.16万亿省会城市
  13、唐山  0.98万亿  地级市
  14、烟台  0.82万亿地级市
  15、潍坊  0.79万亿地级市
  16、徐州  0.71万亿地级市
  17、保定  0.66万亿  地级市
  18、廊坊  0.64万亿  地级市
  19、呼和浩特 0.61万亿  省会城市

  中国是以“秦岭——淮河”为界限划分的南北。西北地区是另外一个地理单元,所以这里没有涉及银川、兰州、西宁、乌鲁木齐,事实上我也不建议大家到“胡焕庸线”以西投资不动产。

  中国目前有4个直辖市,其中2个在北方;目前有9个国家中心城市,有4个在北方(另外5个是:上海、重庆、成都、武汉和广州)。

  至少在直辖市数量和国家中心城市数量上,国家没有偏向南方,也没有亏待北方。

  但全国的资金流向,显然“抛弃”了北方。下面是北方资金总量前十名城市的具体情况(资金截至2019年4月,财政支出是2018年全年的):
城市
汇聚资金(万亿)
北方排名
全国排名
财政支出(亿元)
北京
16.1
1
1
7468
天津
3.17
2
10
3104
郑州
2.29
3
12
1763
西安
2.27
4
13
1152
济南
1.87
5
16
1018
沈阳
1.85
6
17
965
青岛
1.71
7
19
1562
大连
1.46
8
23
1001
石家庄
1.39
9
25
992
太原
1.26
10
28
543
  可以看出,除了北京地位特殊、吸引了大量资金,居高全国第一之外,汇聚资金总量第2到第9的城市全部在南方。北方第二大城市天津,只位居全国第10。

  全国汇聚资金总量最多的30个城市,也只有10个在北方,南方则有20个城市,也全面压倒了北方。

  另外,值得一提的是:北方汇聚资金最多的4个城市(北京、天津、郑州、西安),恰恰是被中央确定为“国家中心城市”的四个城市;其资金排序,就是获得这个头衔的顺序,或者说是政治地位的顺序。

  而在南方,情况就完全不一样。深圳真实的经济实力超过了南方5个“国家中心城市”里的4个。杭州、南京也存在类似的情况。

  这告诉我们:北方的中心城市都是被计划出来的,而南方的中心城市往往是拼杀出来的。北方的城市“很听话”,南方的城市更市场化。

  如果说北方有哪些城市的不动产仍然值得投资,上面表格里的“前10名城市”就是。如果再加上一个,或者说不能忽视的一个,就是北京都市圈的核心成员——廊坊。

  至于雄安新区,由于目前不允许投资房地产,再加上新区刚刚诞生,尚有待观察,因此没有列入其中。环雄安地区的投资价值,也有待进一步观察、确认。

  下面逐一点评这11个城市:

  1、北京

  北京汇聚了全国最多的资金,大概相当于“上海+杭州”,或者“2个深圳”,或者“3个广州”,这就足以说明一切。北京上市公司的市值,也遥遥领先于上海、深圳,只是民企上市公司市值低于深圳。北京的独角兽企业大约占全国一半,发明专利也遥遥领先,只是在PCT国际专利上低于深圳。

  北京还是全国风险投资中心,以及接受风险投资的创新型企业中心。所以,北京正在成为中国唯一的“超一流城市”。为了避免太突出,所以近年来北京不断给发上海“政策红包”,以维持“双城记”的格局。

  北京楼市有严厉的限购,尤其是商办物业。这让北京的房价比较扎实,泡沫比较少。有人说,北京在限制人口流入,所以不动产投资价值不大,这种幼稚的观点不值一驳。看看北京居民用水、用电量就知道了。只要不迁都,北京不动产就极具投资价值,也是北方投资的首选之城。

  2、天津

  天津汇聚了3.17万亿的资金。这个昔日的中国第三城,已经是资金上的第十城了。天津汇聚的资金不到北京的五分之一,这就是当前京津的真实差距。

  即便如此,天津在北方仍然是第二城,遥遥领先于郑州、西安等城市。这个位置仍然可以维持8年以上,再加上天津有显著人口流入,所以天津不动产也具有投资价值。

  天津买房,还是首选市内六区,郊区、滨海新区供应量比较大,要优中选优。武清靠近北京,能感知北京的外溢。此外,天津高考红利堪比京沪,但落户门槛显著低于京沪,比较能吸引高考移民。

  3、郑州

  郑州在全国高铁网络中地位非常高,再加上地理位置优越,在“陆权复兴”的时代比较占便宜。背靠9000万人口大省,省内没有竞争对手,所以前景非常值得看好。

  郑州代管的中牟、新郑和荥阳随时可能改为市辖区,至于郑州的整体面积也随时可能扩大,未来甚至可能跨越黄河。变成总面积超过1万平方公里的大城,应该是在意料之中的。跟北京一样,郑州发展主方向是向东和东南。

  4、西安

  为了提高西安的首位度,陕西正在不断把资源装入西安,西安代管的地区不断扩大。西安是中国汉唐时期的故都,所以它的复兴极具象征意义。正因为如此,西安在一带一路战略里地位非常独特,很被看重。再加上科研、高校实力较强,落户门槛比较低,未来发展也是值得看好的。

  5、济南

  济南在2019年初吞并了莱芜,成为1万平公里的大城。山东也在全面提高济南的首位度,以更好地参与全国竞争。山东经济历来以“均衡”著称,济南GDP一度只能排在全省第三。其结果是,山东没有一个“全国性影响的城市”,国家想给利好的时候,不知道给谁;全国大学生就业选择的时候,也往往忽略山东。

  目前济南汇聚的资金总量已经超过青岛,未来差距可能会继续扩大。济南地位会不断上升。

  6、沈阳

  东北衰落了这么多年,沈阳汇聚的资金总量仍然可以超过青岛,跟长沙、宁波比拼一下,这恐怕超出了很多人的想象。此外,沈阳还是东北绝对的“资金第一城”。这说明沈阳的家底还是比较厚的,汇聚资金能力比较强。

  此外,沈阳还是东北“小学生人数”增长最好的城市,说明人口在增长,而不是在流失。未来,东北地区的国家中心城市很有可能落户沈阳,所以沈阳是东北不动产投资的首选。

  7、青岛

  “上青天”,是民国时代流行的说法,是说沿海城市最发达的是上海、天津和青岛。近年来,青岛相对地位有所下降,汇聚资金被济南超过。同样是计划单列市,青岛汇聚资金不到深圳的四分之一。

  但青岛仍然是实力比较强的沿海城市,汇聚资金超过大连、厦门,在计划单列市里仅次于深圳和宁波。加上有美丽的海岸线,青岛不动产有环境溢价,也是长期值得投资的。青岛正在把胶州湾变成内湖,城市分为东岸城区、北岸城区和西岸城区。

  8、大连

  大连是东北衰退最快的城市,很多指标已经无法跟宁波、青岛相比,而只能跟烟台相比。辽宁的经济总量,无法支撑起两个全国性大城市,未来大连只能走向小而美。

  大连有环境溢价,如果经济能顺利转型,不动产也是值得投资的。由于人口增长缓慢,所以新区的不动产要慎重。

  9、石家庄

  石家庄是中国最弱势的省会城市之一,因为河北省的中部、北部被北京、天津吸附了过去,石家庄其实只是半个省的省会。雄安新区的出现,让石家庄从京津冀第三城变成了第四城。但石家庄配套好、位置好的不动产也有投资价值,只是不太强而已。

  10、太原

  当山西人多地少、难以生存的时候,控制大半个中国经济命脉的晋商出现了;当山西人在自家田地里就可以挖出煤挣钱的时候,山西衰落了。这就是资源魔咒。

  目前的山西,整体趋势跟东北差不多,人口流失,资金增长缓慢。但太原是这个弱省里的“强省会”,房子绝对价格不高。所以,位置好、配套好的不动产仍然有投资价值。

  11、廊坊

  廊坊是北京都市圈的核心成员。北京面积虽然大,但西面和北面都是山,生态红线之外的可用面积不大。市政府东迁通州之后,北京向东发展态势明显。但东面没有多少土地了,廊坊的北三县(大厂、香河、三河)正好堵着北京东大门,现在北三县已经纳入了通州的整体规划。

  北京新机场在大兴和廊坊交界处,这构成了北京的另一个发展方向——向南。而廊坊市区和固安就堵着北京南大门,所以这意味着廊坊中部也深受北京的辐射。

  正因为如此,廊坊资金人口流入态势极为强劲,后来被迫采取了严厉的限购措施,才遏制住热钱和人口的流入。从长期看,北三县、廊坊市区和固安跟被北京的一体化无可避免,所以“强调控”造成了价值洼地,让廊坊成为投资价值高于石家庄、太原、大连的城市。

  此外,长春、哈尔滨、徐州、烟台等城市的核心区域,也有一定投资价值。

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